18 Dezember 2018

Pflichtverletzung , wenn Betreuer Betriebskostenpauschale übersieht

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Ein Mieter muss innerhalb von 12 Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung diese auch beanstanden. Wurde mietvertraglich lediglich eine Betriebskostenpauschale vereinbart, muss der Mieter eine eingeforderte Betriebskostennachzahlung dennoch ausgleichen, wenn die Abrechnung nicht aus diesem Grund fristgemäß beanstandet wurde. So entschieden vom Bundesgerichtshof am 12. Januar 2011 (VIII ZR 148/10). 

Im Mietvertrag war für die Betriebskosten eine Pauschale vereinbart. Gleichwohl legte der Vermieter eine Abrechnung vor, nach der der Mieter eine Nachzahlung zu leisten hätte. Der Mieter beanstandete die Abrechnungen erst nach Ablauf eine Jahres, als der Vermieter auf Zahlung drängte. Der BGH entschied, dass der Mieter von zwölf Monaten seine Einwände hätte geltend machen müssen. Da er das unterlassen hatte, waren seine Einwände gegen die jeweiligen Betriebskostenabrechnungen gemäß § 556 Abs. 3 BGB nach einem Jahr ausgeschlossen. Es sei unerheblich, ob im Mietvertrag überhaupt eine Abrechnungspflicht des Vermieters hinsichtlich entstandener Betriebskosten vereinbart ist. Der Vermieter müsse innerhalb der einjährigen Ausschlussfrist Gewissheit erlangen können, ob sein Mieter gegen die erstellte Betriebskostenabrechnung Einwände hat oder nicht, so der BGH. Zu diesen Einwänden gehört auch der Widerspruch dem Grunde nach, d.h. der Einwand, dass die Nachzahlung nicht zu erbringen, weil vertraglich eine Pauschale vereinbart sei.

Für Betreuer bedeutet dies, dass nach Eingang eines Betriebskostennachzahlungsrechnung des Vermieters diese nicht nur darauf hin zu prüfen ist, ob sie der Höhe nach berechtigt ist, sondern auch der Mietvertrag daraufhin untersucht werden muss, ob eine Betriebskostenpauschalvereinbarung die Pflicht zur Nachzahlung generell ausschließt. Während ein Berufsbetreuer in der Regel in der Lage sein dürfte, eine Betriebskostenabrechnung sachlich zu prüfen, kommt bei einer unklaren Mietvertragsklausel zu den Betriebskosten ein Beratungshilfeanspruch des Betreuten in Betracht.