Teilt ein Betreuer dem Vermieter einer verstorbenen Mieterin mit, eine von ihm betreute Person sei alleiniger Erbe der Mieterin, beginnt grundsätzlich die Monatsfrist zur Ausübung des außerordentlichen Kündigungsrechts nach § 564 satz 2 BGB, wenn der Vermieter zusätzlich Kenntnis vom Tod der Mieterin hat
Urteil des Landgerichts Berlin vom 25.09.2020
– Az.: 63 S 407/19 –
Nachdem die Mutter eines Betreuten verstorben war, teilte der Betreuer der Vermieterin, der von der Mutter bis zu ihrem Tod allein bewohnten Wohnung in einer email vom 17.05.2019 mit, dass es sich bei dem Betreuten um den Alleinerben handele.
Anschließend zog der Betreute in die Wohnung ein. Bereits am 13.05.2019 hatte die Vermieterin vom Tod der Mutter erfahren.
Mit Schreiben vom 01.07.2019 kündigte die Vermieterin den Mietvertrag außerordentlich nach § 564 Satz 2 BGB. Hiergegen wandte der Betreuer ein, die Monatsfrist sei versäumt und folglich durch die Kündigung das Mietverhältnis nicht beendet worden. Deshalb sei der zuvor wohnungslose Betreute weiterhin Mieter der Wohnung.
Die Vermieterin verklagte daraufhin den Betreuten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung. In erster Instanz obsiegte die Vermieterin. Das Landgericht Berlin hob das Urteil des Amtsgerichts in zweiter Instanz auf, wies die Klage ab und verurteilte die Vermieterin, die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen zu tragen.
Das Landgericht hatte sich in seiner Entscheidung mit § 564 Satz 2 BGB zu befassen. Dort heißt es:
„In diesem Fall (Anmerkung: keine andere eintrittsberechtigte Person nach Satz 1: ein solcher Fall lag hier vor, da die Mutter allein in der Wohnung lebte) ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.“
Für den Beginn der Monatsfrist kam es darauf an, ob diese bereits mit dem Zugang der email am 17.05.2019 begonnen hatte. Denn nach allgemeiner Ansicht genügt für den Fristbeginn nicht allein die Kenntnis vom Tod des Mieters, sondern ist zusätzlich die Kenntnis von der Person des Erben erforderlich, da anderenfalls der Vermieter keine wirksame Kündigung aussprechen kann.
Der Auffassung der Vermieterin, die email des Betreuers begründe noch keine ausreichende Kenntnis von der Erbenstellung, da offen bliebe, ob ein Testament vorliege und außerdem kein Erbschein vorgelegt worden sei, hat das Landgericht widersprochen. Es sei vielmehr die Pflicht der Vermieterin gewesen, zumutbare Anstrengungen zu unternehmen, um sich Gewissheit über die Person des Erben zu verschaffen. Die Kenntnis von der Erbenstellung müsse daher nicht durch das Nachlassgericht vermittelt werden. Auch die Vorlage von Beweismitteln zum Nachweis der Erbenstellung sehe das Gesetz für den Beginn der Monatsfrist nicht vor. Schließlich könne sich die Vermieterin auch nicht auf in der Vergangenheit aufgetretene Fälle berufen, in denen mutmaßliche Erben durch falsche Behauptungen versucht hätten, sich eine Wohnung zu erschleichen. Nur bei Zweifeln und Unklarheiten über die Erbenstellung könne sich der Vermieter darauf berufen, dass es an der positiven Kenntnis für den Beginn der Monatsfrist fehle. Solche Zweifel hätten sich auf Grund der eindeutigen Mitteilung des Betreuers jedoch nicht ergeben.
Die Entscheidung des Landgerichts Berlin entspricht der bislang zu der Problematik ergangenen Rechtsprechung und hatte im konkreten Fall zur Folge, dass ein Betreuer einem Betreuten zu einer Wohnung verholfen hat. Sie ist nur zu verstehen, wenn man den im Erbrecht geltenden Grundsatz der Universalsukzession (§ 1922 BGB) kennt. Danach treten Erben mit dem Erbfall (Todesfall) in sämtliche Rechte und Pflichten des Verstorbenen ein. Folglich wurde der Betreute mit dem Tod seiner Mutter Mieter und sieht das Gesetz ein außerordentliches Kündigungsrecht für den Vermieter vor, weil sich dieser den „neuen Mieter“ nicht aussuchen kann. Dieses Kündigungsrecht muss jedoch binnen Monatsfrist ausgeübt werden. Letzteres hatte die Vermieterin hier versäumt.
Etwas ärgerlich ist es, dass der in erster Instanz noch nicht anwaltlich vertretene Betreute erst in der zweiten Instanz – nach Beauftragung eines Rechtsanwaltes – mit seinem Anliegen Erfolg hatte. Ein selbstbewusster Amtsrichter hätte dem von seinem nichtanwaltlichen Betreuer vertretenen Betreuten bereits in erster Instanz zu seinem Recht verholfen.